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全國二手房量增價穩剛需入市 一二手房價格嚴重倒掛

     近幾月以來,全國多個城市的二手房市場出現交易量回升、市場轉暖的現象,這與不少城市的新房市場形成了對比,一、二手房價倒掛也成了普遍現象。

  據我愛我家監測數據顯示,從北京、南京、杭州、上海、蘇州這幾個數據比較齊全、體量比較大的二手房市場來看,今年3月份以來全國的二手房市場確實有一定的升溫。北京、南京、蘇州、杭州、上海5月份共成交5.8萬多套二手房,環比4月份增長約17%,并回到了去年同期水平。而在去年3月份市場最好的時候,這5個城市的二手房合計成交了7.6萬多套。

  對此,我愛我家市場研究院院長胡景暉認為,去年北京“3·17新政”出臺后,許多城市先后跟進,這對各城的市場需求形成了很大壓制,這其中既有投機需求,也有自住需求。經過一年多的緩沖,投機需求已被徹底抑制,但自住需求卻在現實的要求下開始重新入市,尤其是北京這樣的房價下跌的城市。整體而言,春節之后全國二手房市場的升溫更多的是調控致使剛需受到壓制之后恢復正常的過程。

  胡景暉進一步稱,在政策的干預下,二手房市場的回溫幅度有限,恢復正常交易水平后,市場難有繼續上升的空間,即使央行再次降準釋放流動性,在定向的情況下,全國二手房市場也不會受到大的影響。

  事實上,一、二手房價格倒掛需要從城市、區域、樓盤的具體情況來看。例如,北京二手房目前的均價在5萬元-6萬元/平方米左右,新房均價則只有4萬元/平方米左右,一、二手房價格早已明顯倒掛,但這主要是因為北京已經步入二手房時代,新房基本位于五環以外的遠郊區縣,所以價格自然較市中心的二手房更低。而南京、上海這些城市在同一區域、同一地段出現價格倒掛,主要是政策調控所致,因為政府對新房的調控更直接,力度更大,而二手房價格更多是買賣雙方在市場交易中形成的,政策的影響相對更小,所以市場容易出現一、二手倒掛。

  胡景暉認為,新房和二手房之間的價格差不一定需要抹平趨同。雖然在短期之內價差對個人的投資決策可會產生影響,因為一、二手房價倒掛會讓個人在購買新房時有轉手倒賣賺差價的動機,但在限售政策以及正在醞釀的房地產稅等政策的調控下,兩個市場是可以區隔發展的,并不是需要完全統一。
 
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