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房企探索融資創新 房地產金融受寵

        樓市量價持續低迷,年內多次調控政策均顯露“救市”之意。但近日“房地產金融新常態”浦江大資管論壇上,多位業內人士對此表示目前房地產市場基本面仍沒有變,今明兩年房企仍面臨較大的去庫存壓力。

      與此同時,房企轉型已成業內共識,伴隨資本市場松綁和融資工具的豐富,地產金融化發展也正全面提速,先行先試紛紛啟動。

      樓市頹勢仍在延續,即便是在沖擊一年銷售額最佳時機的“金九”。今年前9月北京、上海、廣州、深圳四地呈現“量跌價挺”的形勢,二、三和四線城市則現成交量普跌,其中下滑二至三成的城市占比最多,過半的城市出現均價停漲或下降。

      9月30日《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》(下稱“9·30房貸新政”)發布后,受益二套房認定新政、釋放信貸政策松動市場預期,國慶長假期間多地樓市成交量小幅回升,市場回暖預期再起。

      同策咨詢董事長孫益功在論壇期間表示,此前數據統計顯示“限購”等救市政策確實會加快市場去化速度;此次新政刺激下,預計在未來3至6個月市場將逐步釋放15%至20%的首次改善需求,首套自住需求也將積極入市。但他同時表示,從目前各銀行政策落地執行情況來看,“惜貸”基本面并沒有實質性改變。

      光大銀行上海分行某高管則透露,去年我國房企資產負債率平均水平超過70%,房企當下仍以債務融資為主是推高負債率走高的直接原因。其介紹,房企資金來源渠道主要包括自有資金,以及外部的權益融資和債務融資;但從目前實際情況來看,權益融資推進仍比較困難,債務融資中的銀行貸款普遍占去企業融資一半比重。

      面對今年驟變的市場,房企轉型已迫在眉睫,拓寬融資渠道當為首要攻堅戰。

      “短期看房企轉型多還是在小打小鬧應對,并沒有背水一戰。”新城地產副董事長呂小平評價房企轉型現狀時強調,無風險利率水平居高不下,重資產、低現金流的萬達模式未來將難以復制或持續,房地產企業若想實現價值重構,需要從重開發高周轉模式分化為小股權大開發、輕資產重服務的模式。

      此外,房地產基金、信托、開發貸、債券票據甚至眾籌等品種的增加,也讓融資渠道組合策略應運而生。“未來融資多元化是大勢所趨,制度創新將是關鍵。”陸家嘴信托副總裁葉曉軍就建議稱,各類資產管理機構提高在標準化產品(REITs)和房地產基金(純股權投資)方面的專業能力,而創新則是提高競爭力和擴大市場空間的有力武器。

      央行在此次“9·30房貸新政”中,也明確提出要積極穩妥開展房地產投資信托基金(REITs)試點。企業先行先試也早已啟動。

      今年8月14日,海印股份公告稱聯合中信建投設立“海印股份信托受益權專項資產管理計劃”,這是國內首個以商業地產為基礎資產的資產證券化產品。此外,房企年內也紛紛轉向票據、債券和二級市場增發的融資模式創新;保利在4月通過全資子公司在境外發行5億美元固息債券、遠洋地產7月發行5億美元擔保票據。此外,年內仍有房企推進IPO,繼3月光谷聯合控股有限公司在港股主板上市后,大連億達中國控股有限公司在6月也成功上市。

      國時資產總經理張群革表示,房地產金融最終將打破目前銀行業主導的格局,發展成為由金融機構和非金融機構共同主導的態勢。在這期間,進一步金融化的房企也將迎來機會,加速轉型成為產業金融體或其他類基金投資管理機構。
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