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泰禾“壹號工程”揭密

 

“壹號工程”浮出水面

 

2018年5月的最后一天,泰禾集團高管齊聚。

 

在泰禾22年的歷史上,規格之高,保密之慎,實屬罕見。

 

30年前的這一天,鄧小平在同中央負責工作人員談話時,肯定了安徽農村改革。跟蹤泰禾的媒體稱,在泰禾的發展史上,這次會議的重要性,不亞于30年前的5月31日。

 

在當天的會議桌上,人手一份“藏寶圖”,價值千億。在這份“藏寶圖”背后,日后被媒體稱之為泰禾“壹號工程”正式啟動。

 

會議紀要非常簡短,約有200字。老板黃其森統籌,核心高管編入“壹號工程”戰斗序列,決戰南中國海廈門灣。

 
 
 
 

每小時67美元

 

100天后,地產大哥獲得這份“藏寶圖”。

 
 
 
 

?泰禾壹號工程藏寶圖

 

雖然公開的規劃信息很少,我們卻解讀出一絲不同尋常:

泰禾砸下千億重金,配套先行,打造全新的城市模式——住假型海灣大都市。

 

規劃極為大膽,黃其森在廈門24公里黃金海岸線奇思妙想,完全按照最新的產城融合理論和實踐而來,但同時也有規劃師們最看重的秩序和可控性。

 

結論不言自明:一是培養城市和國家產業的全球競爭力,二是它將成為21世紀城市發展的典范。

 

?泰禾壹號工程藏寶圖

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泰禾壹號工程40天前(4月21日),廈門灣城市展廳落成。

 

由此上溯,將時針回撥,5年前,泰禾已經在15個城市,對2000多組業主問卷調查。

 

 

泰禾主攻城市豪宅,業主非富即貴,代表中國當下最強勁消費群體,也是中國經濟的晴雨表。

 

在調查問卷中,有一類很典型的商旅達人,又被稱作新一代“游牧貴族”。

 

比如住在北京院子的張先生,周一早上,他在家里用完早餐,乘飛機去上班,在飛往全球各地的旅途中吃午餐,晚上又及時趕回家吃晚餐。

 

寫過《執行力》一書的管理學大師拉姆·查蘭,和張先生是一個群體。

 

不過,查蘭的服務客戶是通用電氣董事長,或是花旗銀行主席,每天的報酬可以達到2萬美元,每晚住在酒店或是飛機的頭等艙里,只有周末和假期和家人在灣區度過。

 

查蘭會把臟衣服送到位于達拉斯的一間辦公室,由一位他從來沒有見過的助手打理。每隔3天,助手就會通過聯邦快遞給他郵寄干凈的襯衫和西裝,并且一定會根據他的行程提前幾天到達目的站。

 

據布魯金斯學會計算,在這個新的游牧貴族中,絕大多數是中年男子,已婚,平均年收入是7.87萬美元??紤]通貨膨脹后,這些人的時間價值是每小時67美元,這看起來很不錯。有些人更高,每小時達到88美元。

 

據估計,新一代“游牧貴族”中,大約有30萬人在一生中會有160萬公里或者更多的飛行里程,這相當于人類兩次往返地球和月球的距離。

 

他們是全球化進程中的紅細胞,在航空世界這個動脈里穿行。

 

他們的每一次握手,都會把這個世界聯系起來,他們不斷地在談天說地間結成新的群體。

 

灣區經濟真相

 

對于這些常年乘坐飛機往來的商旅達人來說,他們的商務不同,回家的目的地卻是一致,風景優美,自然環境優越,配套一流,更有支付能力者,通常會選擇在世界著名灣區。

 

這個灣區就在泰禾“壹號工程”的藏寶圖里,也是一個野心勃勃的計劃。

 

從規劃圖上看,這里的學校、醫院、公園、別墅和公寓都融合在一起,互相映襯,錯落有致,連接它們的是落葉繽紛的林蔭大道,不是那些彎曲小路和停車場。

 

這里對街道寬度、天際線、門廊、臺階高度,甚至街燈風格都有詳細的規劃。

 

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原本,這里安靜得近乎不真實。泰禾的想法是:讓到這里的人感覺到既安全,又人性化,還充滿樂趣,還要做到與眾不同。

 

從安靜得近乎不真實,到美的得讓人感覺不真實,已經過去5年時間。

 

盡管如此,已經完工的建造只是預計藍圖中的一小部分。

 

生活在這里的“商旅貴族”是灣區都市的孩子,他們創造了一種更好的生活方式,云端工作灣區生活相輔相成。他們原來的住宅、辦公室,甚至城市都變成了閑置資本。灣區生活正在成為他們工作、生活的中心。

 

比如張先生把自己公司的春季會議放在夏威夷灣區,就在他的灣區社區里。他說,三四百人要找個地方停留一周,提供酒水,舉辦宴會,非常困難。一周的時間太長,參會的很多高管會變得焦躁不安。

 

現在他不用擔心,在國內就能安排,比如廈門灣,就在自己家的社區,他就能安排好一個好去處。

 

會議間隙,高管們出海垂釣、觀光游覽,用純粹消磨時間和花費金錢的活動來抵消長時間商務工作的疲憊。而且,這里有足夠多的酒水和美食,每個人都會很開心。

 

張先生說,這些人要聚在一起,最大原因是為了拉近關系,他們想面對面地接觸,研討會本身不那么重要。研討會期間,他們依然會查收電子郵件、接電話。在他看來,最重要就是在那兒見個面,才能持續深入建立信任。

 

面對面的交流是人們永恒的需要,即便是公司高管。所以,灣區需要提供更多的酒店、高層和別墅。更重要的是,這些別墅和高層對外出售,私人可以擁有。

 

黃其森顯然很懂得這些人的需求,在距離黃金海岸線最近的地方,規劃了望云海組團,有約41-108 ㎡瞰海高層,還有約90-140 ㎡海濱別墅。

 

家門口就是沙灘,推開窗戶就是大海,擁有無敵的一線海景,近距離享受海濱浴場、水上樂園的配套。

 

 

這里之所以吸引人,原因不來自你看到的,而是來自你看不到的生活方式。

 

距離已經消失

 

這僅僅是黃其森眼中的一部分真相。隱藏在“藏寶圖”背后的,是一串串數字。

 

從2000年到2006年,中國人的國際旅游激增,增長了兩倍。

 

在2009年,有3400萬人出國,出國人數第一次超出了來中國參觀的人數。

 

到2020年,預計人數會再增長兩倍,達到1.15億人,與收入增長同步。

 

這是一個重要的商業信號:中國的中產階級,儲蓄率達45%,人數是美國的兩倍。

 

接下來,他們會去哪里?

 

更重要的是:他們會買什么?

 

在回答這個問題之前,很多人忽視了一個現象:

 

傳統的公司正在消失,越來越多的公司以跨越國界的方式經營。公司生產什么、如何生產,以及在哪里生產,都變得越來越不重要。

 

這個現象揭示了正在到來的真相:在人類的心智地理中,人類掌握了距離。而在電子商務創造的心智地理中,距離已經消失,只有一個個經濟體,一個個市場。競爭不是局部,它沒有國界。

 

隨之而來的是,公司在什么地方,越來越不重要。

 

在《創意階層的興起》這本書里,提到未來經濟發展的三個關鍵詞:技術、人才和生活。

 

如果一座城市能夠吸引設計師、音樂家以及生物醫藥研究者,并改善酒吧的飲品,那么各家公司不久以后就會因為需要這些人才而搬到這里。這座城市的未來在于人的智慧,而非倉庫或生產。

 

這就是廈門灣未來生活的模式:吸引全球精英落戶,商業做的是消磨時光的生意,這里是愛麗絲夢游仙境,這里有主題公園、購物中心,奢華酒店,有灣區公民自己的風俗習慣。

 

仍以上文提到的張先生為例。不僅僅是他和公司高管過來,背后是消費力更為強大的太太團(奢侈品商業街、溫泉體驗中心等),孩子還可以在這里讀書(北大培文15年制學校、星空圖書館、火山地質公園等)。

 

張先生的父母也要過來,夏天可以親海嬉戲,冬天湯泉康養,還有醫療中心,等等。

 

這里真正做到老有所享,少有所學,滿足全家庭度假、居住生活需求。

 

泰禾副總裁李亮提煉了一個關鍵詞:住假地產。

 

把“住”和“假”合在一起,在第一居所的功能屬性上,規劃更國際化的度假生活; “住假地產”既要有一二線城市強烈的居住屬性,又要有得天獨厚的度假資源,它承載著大家對于工作、生活之外的另一種生活本質的期待。

 

灣區的商業模式

 

可以肯定,新一代的游牧貴族就是“住假地產”的主力客戶。

 

如何量化他們的經濟能量,我們目前還沒有第一手數據。但可以參考的是,新一代的游牧貴族主要依靠交通工具。

 

搭乘飛機需要花費大量金錢,它是經濟健康發展的主要指標之一。所以,我們可以借用一組航空數據推算。

 

美國有一項統計,在最近的12個月里,至少有9200萬美國人(這幾乎是全美人口的1/3)至少搭乘過一次飛機。

 

有一個標準,可以明白區分坐過和沒坐過飛機的人:

 

前者中有兩成人的年收入可能在10萬美元以上,一半以上的人年收入在5萬美元以上;

相比之下,后者年收入不足5萬美元的占1/3。

 

經濟搭飛機的人(指一年乘坐4次或4次以上的人)非常有可能掙到6位數字的年薪。

 

這個研究證實了一個在各國都得到驗證的經驗法則:

 

1.越有錢的人搭飛機的次數越多;

 

2.人們往往將可自由支配收入中的13%花在旅游上,這個比例在不同國家和地區都是相同的;

 

3.如果再加上長期穩定居住的訴求,可自由支配收入中至少30%用在灣區生活。

 

以拉斯韋加斯為例。這座曾以博彩業聞名的城市,已經告別過去。因為環境好,配套齊全,常住人口的數量是以前的4倍,會議數量增加了7倍,主辦了全美200個最大的貿易展覽會中的近1/4,年產值80億美元,超過了拉斯韋加斯大道上所有賭場的收入。

 

對于廈門灣而言,灣區大都市的商業邏輯只是剛剛開始(待續)。

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